La conjunción de la parte privativa y el porcentaje sobre las partes comunes son la unidad funcional.
Los propietarios de edificios no pueden dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última voluntad".
NATURALEZA JURÍDICA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL:
Es un derecho real autónomo, se debió crear una normativa específica, para resolver todos los problemas que pueden presentarse en la propiedad horizontal y que son ajenos a los otros dos derechos reales sobre cosa propia. ( Dominio y condominio).
Existe un consorcio que constituye un ente distinto de cada uno de los titulares de los diferentes derechos de propiedad horizontal; los derechos y obligaciones de los mismos están regulados por un reglamento de copropiedad y administración, cuya redacción e inscripción registral dan nacimiento al llamado estado de propiedad horizontal.
El dueño de un departamento es dueño de este, pero tiene que compartir las paredes, piso y techo.
Tampoco lo puede usar como quiera, tiene que adaptarse al fin al que fue creado.
La propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario, que además, debe recaer sobre un inmueble edificado, el que constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que concurren sobre el mismo.
Existe un consorcio que constituye un ente distinto de cada uno de los titulares de los diferentes derechos de propiedad horizontal; los derechos y obligaciones de los mismos están regulados por un reglamento de copropiedad y administración, cuya redacción e inscripción registral dan nacimiento al llamado estado de propiedad horizontal.
El dueño de un departamento es dueño de este, pero tiene que compartir las paredes, piso y techo.
Tampoco lo puede usar como quiera, tiene que adaptarse al fin al que fue creado.
La propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario, que además, debe recaer sobre un inmueble edificado, el que constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que concurren sobre el mismo.
El objeto exclusivo de la PH puede consistir en:
- Los pisos de un edificio: se da en este caso la verdadera división horizontal puesto que el objeto está íntegramente ubicado entre dos planos horizontales
- Los departamentos de un mismo piso: la palabra departamento abarca tanto vivienda como cada una de las partes en que se divide por ejemplo un edificio.
- Los departamentos de un edificio de una sola planta: en este caso es más nítida la división vertical, no existen planos superpuestos salvo los que constituyen el piso y el techo de la totalidad del edificio.
Por lo tanto, la PH puede aplicarse a locales de comercio, galerías comerciales, oficinas, consultorios, puesto de un mercado, cocheras, etc.
Terreno en la propiedad horizontal se trata de una cosa necesariamente común, es el suelo sobre el que asienta el edificio, si bien su superficie puede ser mayor. La copropiedad abarca la extensión que surge del respectivo titulo, aunque algunos sectores estén libres de construcción.
DEMÁS COSAS Y PARTES COMUNES EN LA PH
Si bien puede concebirse un edificio cuya única parte común sea el terreno, lo normal es que haya muchas otras. Son dos:
Cosas de uso común del edificio y cosas indispensable para mantener la seguridad del mismo.
Cosas de uso común del edificio y cosas indispensable para mantener la seguridad del mismo.
- Cosas De Uso Común: son las cosas afectadas al uso de todos los propietarios, aunque en la práctica algunos no las utilicen. Ejemplo: puerta de entrada,. Pasillos, ascensores, tanque de agua, etc.
- Cosas Indispensables Para La Seguridad: se trata de cosas que deben ser comunes por cuanto hacen a la seguridad misma del edificio o a si estabilidad, aunque no sean de uso común sino exclusivos por ejemplo: cimientos, muros columnas, techos, etc.
LO PRINCIPAL Y LO ACCESORIO EN EL OBJETO DE LA PH
El objeto de la PH es la unidad funcional, el derecho que se tiene sobre las partes comunes es inseparable del que recae sobre las partes privativas.
Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En los impuestos o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.
La enajenación de la parte privativa involucra el porcentual que le corresponde a la misma con relación a las partes comunes. Se vende entonces el departamento más un tanto porciento indiviso del terreno y demás partes de cosas comunes.
Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En los impuestos o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.
La enajenación de la parte privativa involucra el porcentual que le corresponde a la misma con relación a las partes comunes. Se vende entonces el departamento más un tanto porciento indiviso del terreno y demás partes de cosas comunes.
TIPOS DE FACULTADES MATERIALES Y JURIDICAS QUE POSEEN LOS PROPIETARIOS DE PISO O DEPARTAMENTO.
FACULTADES MATERIALES
- Derecho de poseer: se trata de un derecho real que se ejerce por la posesión
- Derecho de usar: deberá sujetarse al destino establecido en el reglamento (no atentar contra la moral y las buenas costumbre)
- Derecho de gozar: puede percibir los frutos
- Derecho de disponer materialmente: es limitada
FACULTADES JURÍDICAS.
Así como no se pueden ejercer facultades jurídicas sobre el piso o departamento tampoco puede ejerce sobre las cosas y partes comunes. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.
PROHIBICIONES IMPUESTAS A PROPIETARIOS Y OCUPANTES DE PISO O DEPARTAMENTOS.
1. Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.
2. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
· Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
· Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
3. El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.
Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.
Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.
EXPENSAS COMUNES
Expensas comunes: son gastos normales u ordinarios originados en la conservación, reparación y funcionamiento de las cosas y servicios comunes y que están a cargo de todos los propietarios.
Cada uno responde en proporción al valor de su piso o departamento con relación al conjunto, es decir cuanto mayor sea el porcentual mayor será la contribución a los gastos comunes. La ley admite que se puedan adoptar otros criterios de distribución ya que permite el pacto en contrario plasmado en el reglamento.
Puede convenirse que determinadas unidades contribuyan a ciertos gastos en una proporción menor, o bien que queden eximidas de contribuir a condición de que no se beneficien con la cosa o servicio que genera el gasto.
La eximición solo deberá referirse a los gastos de funcionamiento y mantenimiento, no así a los de adquisición o reposición de cosas comunes pues de ser así las unidades exceptuadas adquirirían la propiedad de tales cosas sin hacer ningún desembolso.
Expensas de administración mantenimiento y reparación de las cosas comunes.
El Art. 8° "Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro.
El Art. 8° "Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro.
Quedan Comprendidos:
Los gastos que originan el mantenimiento y uso de los servicios comunes (ascensores, portero eléctrico, bomba de agua)
La energía eléctrica para iluminación de las partes comunes y alimentación de servicios de esa naturaleza.
El gas para el funcionamiento de las calderas.
Los honorarios del administrador.
El sueldo del encargado.
Todos los gastos destinados a la conservación y reparación de partes comunes (pintura, reparación de cañerías).
Primas de seguro.
El Art. 11 establece que la administración deberá asegurar el edificio contra incendios.
Innovaciones que impliquen mejoras en beneficio de todos los propietarios
El Art. 8 establece "las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios en mira de obtener su mejoramiento o de uso o goce más cómodo o mas rentas.
Innovaciones que impliquen mejoras en beneficio de todos los propietarios
El Art. 8 establece "las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios en mira de obtener su mejoramiento o de uso o goce más cómodo o mas rentas.
Ejemplo: mejoramiento de las cosas comunes reemplazar la pintura del hall por un revestimiento de madera. (cosas comunes) goce mas cómodo y la obtención de mayor renta.
Mayoría para decidirlas, tratándose de innovaciones que benefician a la totalidad de los propietarios basta para decidirla la mayoría absoluta, hay que diferenciar con la obra nueva ya que favorecen a un solo propietario este caso se necesitará la autorización de todos, ejemplo: cerramiento de balcones, techado de patios. Se trata de obras hechas en partes comunes aunque de uso exclusivo pero el beneficiario es el que tiene ese uso exclusivo
POSIBILIDAD DE RECLAMO JUDICIAL
La minoría no queda indefensa ya que sus derechos están protegidos al reconocérseles la posibilidad de reclamar judicialmente en el caso que las innovaciones sean de costo excesivo, contrarias al reglamento, perjudiciales para la seguridad, salubridad, etc pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolución de la mayoría no será suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad, la acción puede ser promovida por cualquier propietario, siempre que en la asamblea que decidió la mejora haya votado en contra o se haya abstenido o haya estado ausente. Dicha acción deberá fundarse en:
· Costo excesivo.
· Contrarias a la ley o reglamento.
· Perjudiciales para la solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico del edificio.
Promovida la demanda sí el juez podrá ordenar la suspensión de la obra, mientras ello no ocurra prevalece lo establecido por la mayoría. El juez en este caso actúa con una medida cautelar.
Expensas de reparación y conservación realizadas por un propietario
Tercera Parte del Art. 8°
"Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados".
Para que el propietario que realizo el gasto tenga derecho a ser reembolsado deben concurrir las siguientes circunstancias:
a) debe tratarse de cosas que no siendo urgentes no admiten dilación
b) debe mediar ausencia del administrador
c) no tiene que existir oposición de los demás: el propietario deberá notificar, si nadie dice nada se entiende que se acepto tácitamente.
CONSORCIO DE PROPIETARIOS
Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
A. Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
B. Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
C. La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;
D. La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.
CONSORCIO DE HECHO
Es común que terminada la construcción de un edificio los departamentos sean entregados a los adquirentes mediante boleto de compra venta, no hay estado de PH porque aun no se ha otorgado el reglamento y mucho menos derechos reales, tampoco ha nacido el consorcio
Administrador.
El administrador de acuerdo con el Art. 9 es un representante legal encargado de la gestión inmediata de los interese comunes. Actúa por mandato directo de la asamblea o por iniciativa propia.
Puede administrar una persona física o jurídica
Es unipersonal
Nombramiento y remoción
Es nombrado por unanimidad
Remuneración
Establece el Art. 9 que ha de establecer la base para la remuneración del administrador.
FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
· Administrar las cosas de aprovechamiento común.
· Atender a las conservaciones del edificio.
· Elegir el personal de servicio.
· Contratar el seguro contra incendios.
· Rendir cuenta documentada de su gestión.
¿QUE INSTITUCIONES HABILITA O PROVEE EL REGLAMENTO?
1) Administrador.
2) Asamblea.
3) Consejo de Administración.
¿QUE ES UNA ASAMBLEA?
Es el órgano máximo de representación de la voluntad de la comunidad
Sus poderes son soberanos y sus decisiones tomadas dentro del marco de las previsiones legales obligan a la minoría y a los ausentes.
Las asambleas pueden ser:
El reglamento de copropiedad y administración deberá proveer sobre las siguientes materias: Forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; quórum; mayorías necesarias; cómputo de los votos; representación.
A. Asamblea Ordinaria (se convocan para tratar temas normales y corrientes de la vida de un comercio y que tiene que ser como mínimo una convocatoria anual.
B. Asamblea Extraordinaria (se pueden convocar de forma imprevista ante una urgencia que deba resolverse en forma inmediata.
C. Asamblea Judicial (igual que la otra pero donde se modifica el método y forma de la convocatoria, lo invoca el juez pero el no sustituye a la asamblea, lo único diferente es quien la convoca. En el caso del judicial sirve para convocar a todos los copropietarios y si alguien no va, se lo puede obligar judicialmente, son los casos donde hace falta una mayoría muy grande o unanimidad.
La asamblea es un órgano deliberativo porque: tiene que tener lo siguiente.
Convocatoria (tiene que ser por medio fehaciente).
Convocatoria (tiene que ser por medio fehaciente).
1) Reunión.
2) Deliberación (discusión).
a) Tiene que tener un orden del día determinado (temas a tratar).
b) Tiene que ser anticipado a la reunión.
c) Si son temas varios lo lógico es que sean temas menores, no pueden tener temas importantes o que exijan un análisis o estudio previo.
d) Tiene que ser dirigida a un lugar determinado.
LA PREHORIZONTALIDAD
Con el ritmo de vida que tenemos, donde no disponemos de mucho tiempo para las Reuniones de Comunidades, en muchas ocasiones es necesario realizar la prehorizontalidad de los Edificios de Nueva Construcción.
Esto consiste en la contratación de los servicios básicos y necesarios en una Comunidad de Propietarios:
ü Cuenta corriente.
ü Seguro de las zonas comunes.
ü Empresas de limpieza y mantenimiento.
ü Contrato de ascensores.
ü Administradores.
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